Vous vous demandez dans quelles circonstances la résiliation d’un bail commercial peut être invoquée en raison d’une faute du bailleur ou du locataire ?
La résiliation d’un bail commercial peut être justifiée en cas de faute commise par le bailleur ou le locataire. Souvent prévue par une clause résolutoire dans le contrat, cette rupture anticipée comporte toutefois des risques pour les parties impliquées.
Nous explorerons dans cet article :
- La définition d’une faute dans un bail commercial,
- Les étapes à suivre pour la résiliation d’un bail commercial en cas de faute,
- Les conséquences découlant de cette décision,
- Conseils pratiques pour éviter la résiliation d’un bail commercial pour faute.
Accrochez-vous, car nous avons rassemblé toutes les informations nécessaires sur la résiliation d’un bail commercial pour faute.
Qu’entend-on par « faute » dans le cadre d’un bail commercial ?
Comme dans tout type de contrat, la notion de faute est toujours présente. Elle peut venir de l’un ou l’autre des parties. Parfois, elle cause la résiliation du contrat, parfois non, il dépend de ses caractéristiques.
Définition et caractéristiques de la faute
La faute est définie comme une action ou une omission, faite par imprudence, négligence ou peut-être même par malveillance, qui conduisent au non-respect des engagements contractuels ou au devoir de ne pas nuire à autrui.
La notion de faute est évaluée sur quatre niveaux :
- La faute intentionnelle : celle qui est faite en connaissance de cause, elle est caractérisée par la double volonté de son auteur. L’acte et ses conséquences sont voulus
- La faute inexcusable : c’est une faute d’une exceptionnelle gravité
- La faute lourde
- La faute légère : c’est celle qui est faite par simple maladresse ou une imprudence sans conséquence grave, une simple erreur de conduite.
Généralement, la faute qui est la cause d’une résiliation est la faute qui cause un manquement grave aux clauses contractuelles et qui conduit à une impossibilité de poursuivre l’exécution du contrat. Elle ne doit pas être le fait de la force majeure ou un cas fortuit, mais une faute émanant du titulaire de l’obligation.
Faute du locataire vs faute du bailleur
C’est le manquement à une ou plusieurs obligations contractuelles qui détermine la faute. Ces obligations sont généralement prévues dans le contrat, appart celles qui sont expressément visées par la loi.
1. Les obligations du locataire sont :
- Le règlement du loyer : c’est la résonance d’être d’un contrat de bail
- L’usage paisible des locaux : le manquement à cette obligation consiste par exemple au trouble de voisinage causé par le locataire
- La souscription à une assurance d’habitation : cette obligation est essentielle pour sa double protection, pour le locataire qui habite les lieux et pour le bailleur indirectement
- Le règlement des charges locatives et le respect des préavis
- Le maintien en l’état des lieux : il est du devoir du locataire d’effectuer des petites réparations dites » locatives » pour éviter la dégradation des locaux, par exemple, le jardinage, la plomberie ou les plafonds. Par contre, la transformation du logement est interdite pour le locataire, les grands travaux restant une prérogative du bailleur.
- Ne pas sous-louer
L’inobservation des obligations pour le locataire peut être un motif suffisant pour le bailleur de demander la résiliation pour faute.
En ce qui concerne le bailleur, ses obligations sont surtout de s’assurer que le locataire dispose d’un logement décent, c’est-à-dire qu’il dispose d’une surface suffisante, qu’il n’y est aucun risque pour sa sécurité et sa santé, qu’il assure la salubrité des lieux ainsi qu’une performance énergétique minimale.
2. Obligations du bailleur
Le bailleur a également une obligation d’information qui est très important :
- La délivrance des documents annexes au bail, tel que la notice d’information, l’état des lieux à chaque remise des clés (c’est essentiel pour la détermination des cautions et sa restitution en fin du bail), l’attestation d’assurance contre les risques locatifs…
- Les quittances de loyer : elles sont gratuites et doivent bien distinguer les loyers et les charges
- La justification des charges : la décompte des charges, son mode de réparation.
Chacune de ces obligations peuvent justifier une résiliation pour faute si le bailleur ne les exécute pas.
Les étapes de la résiliation d’un bail commercial pour faute
La procédure de résiliation diffère selon le fait que le contrat de bail prévoit une clause résolutoire ou non. Il y a également trois possibilités de résilier un bail commercial pour faute.
1. La résiliation en présence d’une clause résolutoire :
Cette résiliation est le fait pour la partie débitrice de demander la résiliation du contrat par le jeu de la clause résolutoire. La première étape, c’est la détermination du manquement qui constitue en une violation contractuelle prévue par la clause,
Par exemple : le locataire à changer l’affection des locaux sans avoir l’autorisation préalable du bailleur ou que cette affection soit contre les termes du contrat.
Un commandement d’Huissier doit être adressé au débiteur pour l’avertir et l’inviter à s’exécuter. Ce commandement doit impérativement prévoir un délai dans lequel le débiteur doit s’exécuter. S’il ne le fait pas dans le délai imparti, la réalisation de fait de plein droit. Le tribunal du lieu du local loué est ensuite saisi pour faire une constatation de la résiliation.
À noter que les recours du locataire débiteur restent l’exécution dans le délai prévu par le commandement ou introduire une demande de délai supplémentaire devant le juge.
2. La résiliation judiciaire :
Elle est prévue par l’article 1227 du Code civil. Les étapes de cette résiliation commencent par la saisine du juge en invoquant le manquement de l’un ou l’autre des parties. Le caractère de la gravité de faute est laissé à l’appréciation du juge en l’absence de clause résolutoire. Cette procédure est moins rapide et plus aléatoire pour cette raison. Une fois la faute déterminée, le juge peut ordonner soit la réalisation du bail, soit l’octroi d’un délai. Le but est que la partie qui a manqué à ses engagements s’exécute, soit-il maintien forcé le bail. Généralement, le juge octroi des dommages et intérêts en cas de refus de la résiliation.
Remarque : la procédure ne nécessite aucune mise en demeure sauf clause contraire.
3. La résiliation par notification :
Il s’agit d’une résiliation unilatérale fait par une partie » à ses risques et périls ». Les étapes restent les mêmes que celles de la résiliation judiciaire. Elle est faite par acte extrajudiciaire. Une mise en demeure est impérative pour cette procédure, elle consiste à faire savoir au débiteur que s’il ne s’exécute pas dans le délai prévu par le commandement, le créancier va résilier unilatéralement le bail. La notification doit également préciser la raison de la résiliation.
Les conséquences de la résiliation d’un bail commercial pour faute
La résiliation d’un bail commercial pour faute peut engager des conséquences lourdes pour les deux parties. Leurs droits liés au bail peuvent être fortement affectés.
1. Pour le bailleur
Lorsqu’une résiliation est envisagée en raison d’une faute, cela comporte certains risques pour le bailleur. D’autant plus que, dans toutes les situations possibles, le locataire a la possibilité de contester la demande de résiliation devant le juge. Il peut être condamné au paiement de dommage et intérêts.
Mais le locataire pourra également obtenir des dommages et intérêts dans le cas où ce sont les agissements du bailleur qui lui porte préjudice. Tél le cas jugé par la cour d’appel de Reims en date du 4 octobre 2022. Le bailleur a été condamné au paiement de dommage et intérêt pour ne pas avoir privé brutalement d’électricité le locataire lui causant ainsi des préjudices.
2. Pour le locataire
Le preneur qui a commis une faute peut être sanctionné par sa déchéance au droit de percevoir l’indemnité d’éviction à la résiliation du bail. Le cas a été jugé dans un arrêt de la cour de cassation 3ᵉ chambre civile en date du 5 octobre 2017, il s’agit d’un locataire qui a commis une faute durant son maintien dans les locaux en attendant le paiement de l’indemnité d’éviction, le juge a décidé que le bail était résilié et le locataire déchu de ses droits à l’indemnité. D’un autre côté, le locataire fautif risque également l’expulsion en cas de résiliation du contrat pour faute.
Le bailleur peut engager des procédures d’expulsion à son égard en fonction de la gravité de sa faute. Après la résiliation, le locataire n’est plus qu’un occupant sans droit ni titre, il a droit ni titre durant son maintien dans les lieux, si le propriétaire l’autorise, il doit le versement d’une indemnité d’occupation, le non-paiement de cette indemnité peut également entrainer la déchéance à l’indemnité d’éviction (Cass. civ 3ᵉ 29juin 2005).
Conseils pratiques pour éviter la résiliation d’un bail commercial pour faute
Le respect des lois contractuelles demeure le meilleur moyen d’éviter la réalisation pour faute dans le bail, et non seulement pour le bail commercial. Si chaque partie respect des engagements, le bail sera exécuté paisiblement sans avoir à faire appel à la justice. La présence d’une clause résolutoire dans un contrat de bail et qui prévoit expressément les manquements causent de résiliation est également un atout dans la mesure où elle encadre bien les parties et déterminées à l’avance les fautes qui pourront être invoquées pour interrompre le contrat, évitant ainsi tout abus venant de l’un au de l’autre partie. L’aide d’un professionnel sera toujours un plus pour aider dans toutes les démarches à suivre.
En conclusion, comprendre les tenants et aboutissants de la résiliation d’un bail commercial pour faute est essentiel pour toutes les parties impliquées. Respecter les termes du contrat et anticiper les risques par l’ajout de clauses résolutoires adaptées sont des pratiques recommandées. N’hésitez pas à contacter des avocats spécialisés, pour vous guider à chaque étape.