Vous vous demandez pourquoi la lettre de renouvellement du bail commercial est essentielle pour locataires et bailleurs ?
L’importance de la lettre de renouvellement du bail commercial se révèle dans sa capacité à prolonger le bail, offrant ainsi une protection tant au locataire pour la continuité de son activité que pour le bailleur afin d’ajuster le loyer à la hausse.
Dans cet article, nous aborderons :
- La définition d’une lettre de renouvellement de bail commercial,
- La formalité de rédaction d’une lettre de renouvellement efficacement + un modèle,
- Les critères nécessaires pour assurer le renouvellement du bail commercial.
- Le moment idéal pour envoyer la lettre de renouvellement.
Accrochez-vous, car nous avons rassemblé toutes les informations cruciales sur la lettre de renouvellement du bail commercial.
Qu’est-ce qu’une lettre de renouvellement de bail commercial ?
Une lettre de renouvellement de bail commercial est un document permettant de prolonger le contrat de bail.
- Pour le bailleur, la lettre de renouvellement, c’est avant tout prévenir le locataire que le bail est sur le point d’expirer, mais aussi qu’il souhaite prolonger celui-ci.
- Pour le locataire, elle permet de demander au bailleur le renouvellement du bail commercial.
Comment rédiger une lettre de renouvellement de bail commercial ?
Une lettre de renouvellement doit suivre impérativement des règles de forme à peine de nullité. Nous vous compilons ci-dessous les éléments incontournables, le ton et style à adopter et en bonus un modèle de lettre.
1. Les éléments incontournables à inclure
- L’identité des deux parties
- Date de la lettre
- Terme de la location
- Montant du loyer mensuel ou une proposition d’un nouveau loyer
- Signature des deux parties
- La reproduction de l’article L145-10 alinéa 4 du Code de commerce, pour le locataire, sous peine de nullité, à savoir : « Dans les trois mois de la signification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte extrajudiciaire, faire connaître au demandeur s’il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. À défaut d’avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent« .
2. Le ton et le style à adopter
Certes, il n’y a pas de ton ou de style précisément édicté pour rédiger une lettre de renouvellement du bail commercial. Cependant, concernant la demande du locataire, pour être valide, elle doit obligatoirement contenir certains alinéas de l’article L145-10 du Code de Commerce portant sur les réponses que peut donner le bailleur.
3. Modèle de lettre type
Les conditions et critères du renouvellement du bail commercial
Les conditions de renouvellement du bail commercial comprennent des droits et obligations incombant au deux parties. Mais il y a également des exceptions.
1. Les droits et obligations du locataire
Les obligations du locataire
- Le locataire doit être le propriétaire du fonds du commerce exploité dans les lieux loués. Il ne devrait pas être dans une situation de location gérance.
- Le locataire doit avoir effectivement mis en valeur son fonds de commerce, et celle-ci doit être régulière et conforme au contrat de bail en cours.
- Il faut qu’il ait exploité son fonds de commerce depuis trois années consécutives, minimum, à la date d’expiration du bail.
Les droits du locataire
- Le droit au renouvellement du bail commercial.
- Il a également le droit de négocier le nouveau montant du loyer.
- Le droit à une indemnité d’éviction, dans le cas où le bailleur donne un congé sans renouvellement du bail commercial.
2. Les droits et obligations du bailleur
Droits du bailleur
- Le droit de refuser le renouvellement du bail commercial. Certes, malgré le fait que le renouvellement est un droit pour le locataire, celui-ci ne constitue pas une obligation pour le bailleur. Il est libre d’accepter ou pas le renouvellement, en s’acquittant d’une indemnité d’éviction, sauf exception.
- Le droit de repentir : en vertu de l’article L145-48 du Code de commerce « le droit de repentir permet au bailleur ayant refusé le renouvellement de son bail commercial à son locataire de rétracter son refus, et donc d’offrir un nouveau bail à ce locataire ».
Les Obligations du bailleur
- Versement d’une indemnité d’éviction au locataire. Le bailleur doit verser une indemnité au locataire s’il décide de refuser le renouvellement du bail commercial.
- Il doit également, en cas de refus de renouvellement, motiver sa décision de refus.
3. Les situations d’exclusion de renouvellement
Néanmoins, l’exclusion de renouvellement constitue une exception à l’obligation du bailleur de verser une indemnité d’éviction. Voici ces cas :
- Le locataire a commis un manquement grave à ses obligations.
- Le local loué est déclaré insalubre par l’autorité administrative ou il présente un danger pour les occupants.
- Le bailleur exerce son droit de reprise et offre au locataire évincé un local situé dans un emplacement correspondant et équivalent aux besoins du locataire.
Quand et comment envoyer la lettre de renouvellement ?
Le timing idéal
Le bailleur a 6 mois avant l’expiration du bail pour signifier au locataire sa décision s’il veut ou pas renouveler le bail. Par contre, si le bailleur ne se manifeste pas, le locataire de son côté bénéficie également de cette période de 6 mois avant le terme du contrat pour faire sa demande de renouvellement du bail commercial (L 145-10).
Les modes d’envoi :
La validité du renouvellement du bail commercial dépend du respect de certaines formalités :
- La lettre de renouvellement peut désormais être envoyée par une lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR ou LRE) ou par acte extrajudiciaire, autrement dit par un huissier.
- Dans la demande de renouvellement de bail commercial envoyée au bailleur, il doit impérativement figurer la mention prévue par l’article L 145-10 alinéa 4 du Code de commerce susmentionné.
En résumé, cet article a mis en lumière l’importance cruciale de la lettre de renouvellement du bail commercial pour locataires et bailleurs.
N’hésitez pas à contacter des avocats spécialisés pour vous guider efficacement dans ce processus crucial. Ne tardez pas à prendre les mesures nécessaires pour assurer la continuité de vos activités.