Vous vous demandez quelle est l’incidence de la loi Pinel lors de l’Etat des lieux et du renouvellement du bail commercial ?
La loi Pinel, entrée en vigueur le 18 juin 2014, a considérablement encadré le régime des baux commerciaux, apportant des changements substantiels dans les conditions et la rédaction de ces contrats. Son impact s’étend du cadre légal imposé à la rédaction des baux commerciaux aux modifications des conditions essentielles.
Dans cet article, nous explorerons :
- Les divers aspects de la loi Pinel appliquée aux baux commerciaux.
- Comment se déroulent le renouvellement d’un bail commercial et l’importance de l’état des lieux dans ce processus
- Les conditions de fond et de forme pour établir l’état des lieux du bail commercial.
Accrochez-vous, car nous avons rassemblé toutes les informations cruciales sur l’impact de la loi Pinel sur les baux commerciaux.
Rappel : comment se passe le renouvellement d’un bail commercial ?
En principe, à l’arrivée du terme du contrat de bail, le bailleur peut donner un congé avec ou sans renouvellement de bail au locataire, ou c’est le locataire qui fait une demande de renouvellement de bail. À défaut, il y a prolongement du bail à une durée indéterminée ou tacite reconduction.
1. Renouvellement à l’initiative du bailleur
Au terme du contrat, le bailleur a deux possibilités :
- Soit, il donne congé à son locataire sans offre de renouvellement, c’est-à-dire qu’il met fin au bail. Ainsi, il doit motiver les motifs du refus et verser une indemnité d’éviction au locataire, sauf exceptions prévues par l’article L.145-17 et L.145-18 du code commerce.
- Soit, il donne congé à son locataire en l’accompagnant d’une offre de renouvellement. Dans ce cas, le locataire a le choix d’accepter ou de refuser le renouvellement.
2. Renouvellement à l’initiative du locataire
Pour la demande de renouvellement de bail commercial :
- Le locataire doit envoyer un courrier par lettre recommandée avec AR dans les 6 mois qui précèdent l’expiration du bail ou à tout moment après cette date.
- Ledit courrier doit être notifié au bailleur.
État des lieux de bail commercial et renouvellement du bail
La loi Pinel a disposé des conditions concernant l’état des lieux pour le renouvellement du bail commercial. À titre de précision, l’état des lieux pour le renouvellement du bail commercial regroupe l’état des lieux de sortie et celui effectué à l’entrée d’un locataire.
En effet, si un locataire souhaite renouveler son bail commercial auprès du propriétaire, celui-ci doit mettre fin à son premier contrat pour rédiger un deuxième contrat même si les deux baux commerciaux possèdent les mêmes conditions.
Conditions de fonds et de forme pour établir l’état des lieux du bail commercial
En vertu de l’article L. 145-40-1 du Code de commerce instauré par la loi Pinel du 18 juin 2014, il est obligatoire d’établir un état des lieux à l’entrée dans les lieux ainsi qu’au départ du preneur pour le bail commercial.
1. Qui paie l’état de lieux lors du renouvellement du bail commercial ?
Selon la loi Pinel, le principe est que l’état des lieux doit être dressé amiablement ou contradictoirement. Ce qui implique que si les parties n’arrivent pas à s’entendre, un état des lieux constaté par huissier de justice peut être, mais à charge de s’acquitter un certain tarif. Toutefois, les frais seront alors partagés entre bailleur et locataire.
Si tel est le cas, l’état des lieux effectué par l’huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, verra son coût partagé par moitié entre le bailleur et le locataire. De plus, si cet état est effectué pour une sortie d’un ancien locataire et l’entrée d’un nouveau, alors les deux locataires pourront se partager leurs frais entre eux.
2. Qui a le plus intérêt à le faire ?
Le locataire a le plus intérêt à faire l’état des lieux d’entrée. Le but pour lui sera de poursuivre toutes les imperfections dans le logement. Ainsi, cette attitude prudente conditionne la restitution de son dépôt de garantie, par le propriétaire par la suite.
Les conséquences de l’absence d’état des lieux lors du renouvellement du bail
Si le bailleur n’a pas fait son possible pour établir un état des lieux à la conclusion du bail commercial, alors la loi précise qu’il ne pourra pas se prévaloir de la présomption de l’article 1731 du Code civil qui dispose que « s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire ».
Autrement dit, en l’absence d’établissement d’état des lieux, le bailleur ne pourra pas partir du principe qu’il a remis les locaux en bon état au locataire. Si des dégradations existent à la sortie, elles seront présumées avoir existé lors de la remise des clés, sauf si le bailleur prouve le contraire.
État des lieux obligatoires : les autres cas
Il existe également un autre état des lieux obligatoire, encadré par la loi dite ALUR:
- Il permet de protéger le propriétaire et le locataire d’un bien immobilier en servant de preuve quant à l’auteur des dégradations commises dans un logement.
- Dans ce cas, les états des lieux d’entrée et de sortie doivent obligatoirement être réalisés pour tout type de logement. La seule exception concerne les logements meublés dont le bail de location a débuté avant le 27 mars 2014. En cas d’absence d’état des lieux d’entrée, la prise en charge des dégradations incombe la plupart du temps à celui qui a refusé de le faire.
- La loi Alur impose la réalisation d’un état des lieux d’entrée pour les logements à usage d’habitation. Ainsi, l’établissement d’un état des lieux pour un appartement non meublé ou meublé, tout comme pour une maison, est obligatoire à la signature du bail locatif.
Nous espérons que cet article vous aura apporté toute les informations dont vous aviez besoin. La loi Pinel encadre parfaitement l’état de lieux lors du renouvellement du bail commercial. Un avocat spécialisé en baux commerciaux connaîtra parfaitement ces lois et pourra vous aider lors de renouvellement de votre bail commercial.