Décryptage de l’option de renouvellement de bail commercial

Vous vous interrogez sur les options de renouvellement du bail commercial à l’issue du contrat ?

À l’échéance d’un contrat de bail commercial, le renouvellement ne se fait pas automatiquement et offre une opportunité au bailleur et au locataire. Le bailleur peut notifier un congé, avec ou sans offre de renouvellement selon l’article L.145-9 du Code de commerce, ou le locataire peut solliciter le renouvellement du bail conformément à l’article L.145-10. Cependant, les deux parties ont le droit d’option, tel que prévu par l’article L.145-57, alinéa 2 du Code de commerce.

Dans cet article, nous explorerons :

• Les enjeux et spécificités du droit d’option,
• Comment utiliser habilement le droit d’option lors du renouvellement du bail commercial.

Accrochez-vous, car nous avons rassemblé toutes les informations essentielles sur le renouvellement des baux commerciaux.

Le droit d’option en détail

Il faut rappeler que le droit d’option est une spécificité du statut des baux commerciaux. Définissons ce qu’est le droit d’option ainsi que sa distinction avec le droit de repentir.

1. Définition et enjeux du droit d’option

En principe, le droit d’option est prévu par l’article L.145-57, disposant que : « Pendant la durée de l’instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut, en tout état de cause, être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie, sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur, après fixation définitive du prix du loyer. »

En effet, le droit d’option permet à chacune des parties

• Pour le locataire de renoncer au renouvellement
• Pour le bailleur, de refuser ce dernier.

Alors, la partie qui opte doit supporter  » tous les frais »c’est-à-dire tous les frais de l’instance en renouvellement du bail (Civ. 3e, 16 sept. 2009, n° 08-15.741). Toutefois, il convient de préciser que les frais qui sont visés ici sont les frais engagés lors de la procédure en fixation du loyer du bail renouvelé. 

2. La distinction entre droit d’option et droit de repentir

Il ne faut pas confondre, le droit d’option avec le droit de repentir.

• D’un côté, le droit de repentir est la faculté accordée au propriétaire qui a refusé le renouvellement du bail, de revenir sur sa décision en offrant l’option de renouvellement du bail commercial (art. L.145-58 code du commerce).
• D’un autre côté, le droit d’option permet donc à la partie qui préfère ne pas voir le bail se renouveler, de mettre un terme à leurs relations contractuelles.

Le droit d’option : Mode d’emploi

L’exercice de ce droit génère quelques conditions et effets à l’égard des deux parties. Découvrons ensemble les conditions d’application du droit d’option lors du renouvellement du bail commercial ainsi que les conséquences que cela implique.

1. Conditions pour exercer le droit d’option

Le droit d’option peut être exercé à tout moment par chacune des parties, tant que le loyer du bail renouvelé n’est pas définitivement fixé 

• Lorsque c’est le bailleur qui exerce son droit d’option, il devra alors payer au locataire l’indemnité d’éviction prévue à l’article L. 145-14 du Code de commerce, sous réserve que le preneur remplisse les conditions du droit au renouvellement.
• Pour le preneur, le droit d’option n’est soumis à aucun délai de préavis ni de date d’effet. Le preneur se contente d’indiquer la date à laquelle il restituera les lieux.

2. Conséquences du droit d’option

Ce droit d’option entraine trois principales conséquences :

• Le droit d’option est irrévocable

L’article L.145-59 du Code de commerce dispose que la décision du bailleur de refuser le renouvellement du bail en application de l’article L.145-57 est irrévocable. En d’autres termes, le bailleur ne peut revenir sur sa position et rétracter son offre d’indemnité d’éviction s’il estime le montant trop élevé. Ainsi, il ne peut plus valablement prétendre faire jouer ultérieurement le droit de repentir et changer une seconde fois d’opinion.

Pour le locataire, il doit payer une indemnité d’occupation dans la mesure où la décision de rétractation rétroagit. Ainsi, le locataire devient occupant des locaux sans droit ni titre à compter de la date d’expiration du bail et est redevable d’une indemnité d’occupation.

• Une indemnité d’éviction est due.

En exerçant son droit d’option, le bailleur doit rester redevable, puisqu’il devient, en principe, débiteur d’une indemnité d’éviction dont la vocation est de réparer le préjudice subi par le preneur du fait de son éviction (art. L. 145-14  code de commerce).

À l’inverse, lorsque c’est le locataire lui-même qui exerce le droit d’option, il n’a droit à aucune indemnité d’éviction puisqu’il décide lui-même de quitter les locaux. Il perd ainsi la propriété commerciale.

• Le paiement des frais

Les frais qui devraient être dus sont déjà fixés par l’article L.145-57 dans sa disposition. Mais il faut ajouter à cela les frais d’instance visés par l’article L.145-58 portant sur le droit de repentir seulement ouvert au bailleur.

3. Droit d’option en cas de désaccord

En cas de désaccord persistant sur le prix du bail renouvelé, la partie la plus diligente peut saisir le juge des loyers afin de le faire fixer en justice. Or, ce désaccord laisse subsister le droit d’option jusqu’à l’issue de la procédure judiciaire fixant le prix du bail renouvelé.

Pourquoi le renouvellement est crucial pour bailleurs et locataires

Pour le bailleur, il est important d’opter pour l’option de renouvellement du bail commercial puisque : 

• Cela lui évitera de payer une indemnité d’éviction au profit du locataire, en dehors des exceptions prévues par la loi.
• Le renouvellement permet également au bailleur de réviser le loyer à la hausse.

Du côté du preneur, il est également crucial de choisir l’option de renouvellement du bail commercial puisque : 

• Il peut permettre au preneur d’engager des travaux dans la mesure où il bénéficiera d’un nouveau bail d’une durée de neuf années.
• Il lui permet notamment de sécuriser sa situation en n’ayant pas à changer de local commercial à chaque fin de contrat.

Nous espérons que cet article vous aura éclairé sur le droit d’option de renouvellement de bail commercial. Dans le cadre du renouvellement de bail commercial, faire appel à un avocat spécialisé en baux commerciaux est vivement conseillé.