Vous vous demandez comment fonctionne la négociation du prix lors du renouvellement d’un bail commercial ?
Le droit au renouvellement est déclenché par une action menée soit par le bailleur, soit par le locataire avant l’expiration du contrat de bail. En l’absence de démarche proactive, la tacite reconduction entre en jeu. Cependant, à l’occasion de ce renouvellement, le loyer du bail commercial peut également être révisé à la hausse ou la baisse.
Dans cet article, nous explorerons en détail :
- Le mécanisme de renouvellement du bail commercial
- Les aspects liés à la fixation du prix lors de ce renouvellement
- Des conseils pratiques à destination des bailleurs et des locataires pour réviser le loyer du bail commercial.
Accrochez-vous, car nous avons rassemblé toutes les informations essentielles sur le renouvellement des baux commerciaux.
Renouvellement du bail commercial : explication
Le renouvellement du bail commercial est un nouveau contrat qui consiste à prolonger le bail commercial après l’expiration du précédent. Les deux parties peuvent décider de renouveler le contrat. Mais des conditions peuvent être remplies, surtout pour le locataire afin d’en bénéficier :
- L’obligation d’être propriétaire
- L’obligation d’être immatriculé au registre du commerce et des sociétés (RCS) pour le commerçant ou au registre national des entreprises (RNE) pour un artisan
- Il faut que le fonds de commerce ait été effectivement exploité.
1. Renouvellement express
D’une part, quand le renouvellement émane du bailleur, il donne au locataire un congé avec ou sans offre de renouvellement, mais doit comporter une indemnité d’éviction, sauf en cas d’exception. Le congé est donné par le bailleur à travers un acte extrajudiciaire (ou par voie d’huissier), et doit être effectué dans les 6 mois avant le terme du contrat.
- Le congé avec offre de renouvellement : dans ce cas, le locataire peut librement accepter ou refuser l’offre. En cas d’acceptation, le bail est renouvelé pour une durée de 9 ans, sauf si les parties conviennent pour une durée plus longue.
- Le congé avec indemnité d’éviction : si le bailleur ne souhaite plus renouveler le bail commercial, alors qu’il n’a aucun motif, il devra payer au locataire une indemnité d’éviction, pour compenser le préjudice subi par le preneur en raison de ce refus.
- Le congé sans indemnité d’éviction : le bailleur peut donner un congé sans renouvellement de bail au locataire. Par contre, ce bailleur n’est pas tenu de verser une indemnité d’éviction dans les suivants : pour motif grave et légitime, immeuble insalubre et dangereux ;reprise des locaux pour y habiter, reprise pour travaux nécessitant l’évacuation des locaux.
D’autre part, en l’absence de délivrance du congé par le bailleur, le locataire peut demander le renouvellement du bail commercial dans les 6 mois avant l’expiration du bail. La demande sera adressée au bailleur par voie d’huissier ou par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR). Ainsi, le bailleur a 3 mois à compter de la notification de la demande pour répondre, et ce, par voie d’huissier.
2. Tacite reconduction
Il y a tacite reconduction, lorsque aucune des parties ne s’est manifestée jusqu’à l’expiration du contrat, de ce fait le bail se prolonge tacitement pour une durée indéterminée. Dans ce cas, les parties continuent d’appliquer les obligations prévues par le contrat de bail. Mais pour y mettre fin, il faut qu’un congé soit envoyé par l’une des parties, par acte de commissaire de justice, dans les 6 mois à l’avance et pour le dernier trimestre civil.
3. Les conséquences de renouvellement
Tout d’abord, les parties acceptent le renouvellement, et le nouveau contrat prend effet, à l’arrivée du terme du bail précédent ou à compter de la date de la notification de l’acceptation en cas d’usage du droit de repentir par le bailleur. Ensuite, le loyer du bail renouvelé peut être révisé, mais doit suivre la règle du plafonnement prévue par l’article L145-38 du Code de commerce.
Détermination du prix lors du renouvellement bail commercial
Certes, les deux parties sont libres de réviser le loyer du bail commercial lors du renouvellement. Par contre, la loi Pinel a apporté que cette révision doit être plafonnée par rapport à la valeur locative.
Le plafonnement du loyer lors du renouvellement du bail commercial
Dans le cas d’un plafonnement à l’augmentation du loyer, la hausse doit suivre des indices spécifiques tels que : l’indice des loyers commerciaux(ILC) ou l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT).
En effet, l’ILC concerne les activités commerciales, artisanales et industrielles, et quant à l’ILAT, elle correspond aux activités tertiaires autres que commerciales et artisanales comme les professions libérales (article L145-38 du Code de commerce).
La valeur locative
Le principe est également prévu par l’article L145-33 du code commerce :
« Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. À défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :
- Les caractéristiques du local considéré ;
- La destination des lieux ;
- Les obligations respectives des parties ;
- Les facteurs locaux de commercialité ;
- Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ; »
Cas particuliers et exceptions
1. Renonciation au droit au plafonnement
Le principe est que le loyer du bail commercial est plafonné. En revanche, il existe des exceptions où ce plafonnement sera écarté dans les cas suivants
- Exclusion conventionnelle, c’est-à-dire que ce sont les parties qui conviennent d’exclure le plafonnement au moment de la conclusion du bail ou à son renouvellement.
- La durée du bail initial est supérieure à 9 ans
- Le bail initial s’est poursuivi tacitement au-delà du terme du contrat, c’est-à-dire au-delà de 12 ans.
2. Loyer manifestement sous-évalué ou surévalué
Il faut savoir que la réévaluation du loyer du bail renouvelé doit être conforme à la valeur locative. Alors, si le loyer plafonné est supérieur à la valeur locative (surévaluation du loyer), il doit être fixé à ladite valeur locative. Par contre, si loyer est inférieur à la valeur locative (sous-évaluation du loyer), le loyer de renouvellement est cantonné au plafond, c’est-à-dire le plafonnement.
Conseils pratiques pour les bailleurs et locataires
1. Négociation : différents points doivent être négociés dans un contrat de bail commercial :
- la durée du bail/loyer
- les charges locatives
- les clauses résolutoires
- les travaux à effectuer
- Options de renouvellement
2. Les locataires et les bailleurs doivent établir un lien de confiance : La relation entre le bailleur et le locataire est importante pour la réussite de la négociation. Essayez d’établir une relation de confiance dès le début des négociations. Ainsi, cela peut être bénéfique pour les deux parties, afin de vous aider à mieux comprendre les besoins de l’un et l’autre à négocier avec succès.
3. Il est conseillé de faire appel à un avocat spécialisé dans les baux commerciaux. La négociation d’un bail commercial peut être complexe et nécessite une bonne compréhension des lois et réglementations applicables. Il est donc recommandé de faire appel à un avocat spécialisé dans les baux commerciaux pour vous aider dans vos négociations. Un avocat peut vous aider à comprendre les termes du bail, à négocier des clauses plus favorables et à protéger vos intérêts.
Nous espérons que cet article vous aura éclairé davantage dans vos recherches. Que ce soit du côté locataire ou bailleur, la révision du prix lors du renouvellement du bail commercial ne doit pas être pris à légère. Il est vivement conseillé de faire un avocat spécialisé en baux commerciaux pour vous épauler.