Résiliation du Bail Commercial en cours : Le Guide pratique

Vous souhaitez connaître les modalités pour résilier un bail commercial en cours ?

En principe, un contrat de bail commercial dure 9 ans minimum. De ce fait, les deux parties peuvent mettre fin au contrat à l’échéance dudit bail. Néanmoins, il existe des exceptions dans lesquelles les bailleurs ou les locataires peuvent résilier un bail commercial, même avant l’expiration du contrat.

Découvrez dans cet article :

• Les motifs valables de résiliation anticipée du bail commercial,
• Les démarches de résiliation anticipée pour le bailleur,
• Les conséquences en cas de résiliation anticipée par le locataire.

Comprendre la résiliation d’un bail commercial en cours

Le décret n° 53-960 du 30 septembre 1953, complété par la loi Pinel du 18 juin 2014, encadrent et définissent la résiliation du bail commercial en cours. Ils prévoient notamment des cas de résiliation de bail commercial en cours.

Qu’est-ce qu’une résiliation anticipée ?

La résiliation anticipée est une procédure par laquelle les deux parties au contrat de bail commercial : le bailleur et locataire, peuvent rompre le contrat avant même l’expiration de la durée initialement prévue. En effet, afin que cette procédure puisse être valable, et loin d’être entaché de nullité, des conditions légales devraient être suivies.

Les motifs valables de résiliation anticipée

• La résiliation d’un commun accord :

Elle résulte de l’accord de volonté entre le preneur et le propriétaire, sans respecter une règle de formalisme. Cet accord de volonté peut être exprès ou tacite (mais doit être certaine et non équivoque Cass. civ. 3ᵉ, 23 mars 2011, n° 10-10.226). Cependant, pour des soucis de preuve, il est quand même conseillé de mettre l’accord par écrit suivi des signatures des deux parties.

• Manquement aux obligations des parties :

Elle concerne surtout le preneur, dans le cas où il omet son obligation au paiement du loyer. Normalement, une clause résolutoire devrait prévoir ce genre de situation, et entraîné par la suite la fin du contrat à tout moment, sans que le juge intervienne. Toutefois, en l’absence de cette clause, le bailleur peut demander la résiliation auprès du tribunal, et le juge va apprécier la demande pour ensuite prononcer sur la résiliation (article L145-41 du Code de commerce).

• Cas de force majeure :

En effet, ceci relève des motifs légaux de résiliation. Il est ainsi prévu par l’article 1218 du Code civil, comme un évènement imprévisible, irrésistible et extérieur. Cette situation exclus toute responsabilité aux parties, et la charge de la preuve d’une telle circonstance appartient à celui qui l’invoque.

• Résiliation triennale :

Du côté du locataire, cette résiliation lui permet tous les 3 ans de résilier le contrat sans qu’il soit tenu de motiver sa décision. Par contre, pour le bailleur, il peut faire une résiliation triennale à condition de motiver sa décision. Dans cette situation, le bailleur doit une indemnité d’éviction au locataire. 

• Résiliation pour motif économique :

La loi n° 2008-776 du 4 août 2008 dispose qu’il est possible de résilier un contrat de bail commercial pour motif économique, mais à condition qu’il soit grave et légitime. Par exemple, la cessation d’activité du locataire pour des raisons économiques. Cette résiliation peut s’effectuer à chaque période triennale par le locataire.

• Résiliation en cas de départ à la retraite pour le locataire :

L’article L.145-4 alinéa 4 prévoit cette situation. Le locataire en bénéficiant de son droit à la retraite peut demander à tout moment une résiliation pour profiter de ce droit. En revanche, le locataire devrait signifier le bailleur de sa décision 6 mois à l’avance.

Les bailleurs et la résiliation du bail commercial en cours

Sous peine de nullité, les bailleurs doivent respecter certaines règles de résiliation. Ainsi, ils doivent faire face aux différentes conséquences.

1. Quelles sont les démarches ? 

• Le bailleur doit informer le preneur sur sa décision de résiliation. La notification doit obligatoirement parvenir au locataire par acte d’huissier (L145-9 code de commerce).
• Il doit également donner congé au locataire dans une durée de 6 mois avant la décision de résiliation.
• Il doit aussi motiver sa décision de résiliation sous peine de nullité.

2. Conséquences juridiques et financières ?

• Le bail prend fin et le locataire doit restituer le local. Cependant, il est recommandé de faire un état des lieux de sortie pour constater toutes les améliorations faites par le locataire.
• Le locataire devrait quitter les lieux, après réception du congé. Par contre, si le locataire refuse de quitter, le bailleur doit procéder à son expulsion.
• Possibilité de payer une indemnité de résiliation pour compenser le préjudice subi par le locataire du fait de cette résiliation. Celle-ci se différencie de l’indemnité d’éviction.

Les locataires et la résiliation du bail en cours

Des conditions de validité de résiliations ainsi que des effets sont imposés aux locataires.

Quelles sont les démarches ?

• Respect du délai de préavis. Le locataire devait également notifier le bailleur de sa décision dans un délai légale. En principe, ce délai est fixé à 6 mois avant la décision de résiliation, sous peine de nullité (Cass. Civ.3e.8 mars 2018, n° 17-11312).

• Respect de formalité du congé. Ce dernier doit être donné au bailleur par acte d’huissier, ou par lettre recommandée avec avis d’accuser de réception (LRAR). Ainsi, il doit être fait par acte d’huissier en cas de tacite reconduction.

Conséquences juridiques et financières ? 

• Le locataire peut être amené à payer au propriétaire une indemnité d’éviction, afin de compenser la rupture prématurée du contrat de bail commercial (article L145-46 du Code de commerce). Cette situation est laissée à la libre appréciation du juge. 
• Le locataire doit encore un loyer au bailleur, jusqu’à l’effectivité de la résiliation. Pourtant, tout loyer payé au-delà de la date effective de la résiliation devrait être restitué (article 1231-1 code de commerce). 

En résumé, la résiliation anticipée d’un bail commercial requiert une compréhension précise des motifs, des démarches à suivre, et des implications légales. Contactez des avocats dans ce domaine dès maintenant pour bénéficier d’une consultation personnalisée et sécuriser vos intérêts.