Vous vous demandez ce qu’implique réellement résiliation de bail commercial pour force majeure ?
À l’impossible, nul n’est tenu. Cette sagesse populaire sert de point de départ à la compréhension de la force majeure en matière contractuelle. L’introduction de la force majeure dans un contrat vise principalement à renforcer la protection du débiteur d’une obligation dans des situations jugées exceptionnelles.
Nous explorerons en détail :
- Ce qu’est la force majeure,
- La possibilité ou pas de la résiliation d’un bail commercial pour force majeure
- L’impact de la force majeure sur la résiliation d’un bail.
Accrochez-vous, car nous avons rassemblé toutes les informations cruciales sur la force majeure et son influence sur la résiliation d’un bail.
Qu’est-ce que la force majeure ?
La force majeure dans le contrat est un mécanisme de protection du débiteur. La loi et le juge prennent soin de le définir selon des conditions précises. Toutefois, les parties sont libres de faire des aménagements dans leur contrat.
1. Définition juridique de la force majeure
En droit, la force majeure est tout événement qui empêche le débiteur d’exécuter son obligation contractuelle. Aux termes de l’article 1218 du Code civil, modifié par l’Ordonnance n° 2016-131 art. 2 : il y a force majeure, en matière contractuelle, lorsqu’un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu moment de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent pas être évités par des mesures appropriées, empêche l’exécution de son obligation. Pour qu’un fait soit défini comme étant une force majeure en droit, il doit donc réunir trois critères fondamentaux :
- imprévisible : l’événement doit être raisonnablement imprévu pour les parties. Ce caractère s’apprécie au moment de la conclusion du contrat.
- irrésistible : les effets de l’événement pour qu’il soit irrésistible ne pouvaient être évités par des mesures appropriées. Il appartient au débiteur de prouver qu’il a bien mis en place des dispositifs de sécurité et a fait le nécessaire pour résoudre son empêchement.
- fait extérieur : c’est ce qui l’oppose au cas fortuit. Elle doit échapper complément au contrôle du débiteur.
Actuellement, la jurisprudence n’exige plus de manière stricte le fait que l’événement soit extérieur aux parties. Tant qu’il est imprévisible et irrésistible, il peut constituer une force majeure. Les parties peuvent également convenir par eux-mêmes les faits constitutifs.
2. Exemples concrets de situations de force majeure
Personne ne peut prévoir quand ni où elle va frapper, encore moyen l’étendue de ses conséquences qui dépasse le plus souvent les moyens et ressources disponibles. En matière contractuelle, c’est plus complexe.
Exemple 1 :
Un mouvement social peut constituer une force majeure en considération des circonstances des faits, le cas a été jugé par un arrêt de la Cour de cassation du 5 juillet 2023. Bien que le barrage causé par la grève soit prévu, l’organisation syndicale à l’origine du mouvement n’a ni donné des instructions sur l’emplacement des barrages ni des consignes aux manifestants. La cour a donc jugé que le comportement imprévisible des manifestants et le fait que le transporteur ne pouvait prévoient d’itinéraire pour éviter le barrage, constituaient une force majeure pour le transporteur. Un événement prévisible au départ peut donc devenir imprévisible.
Exemple 2 :
Dans l’arrêt de la Cour d’appel de Paris du 10 juin 2023, on trouve un exemple de cas de force majeure défini par une clause contractuelle. En l’espèce, le débiteur n’a pu exécuter son obligation en raison de grève. Il a invoqué la force majeure telle que le définissait leur contrat. Son créancier a contesté selon que la grève n’était pas imprévisible conformément aux dispositions légales. La Cour d’appel l’a débouté en sa demande en avançant que la définition contractuelle de la force majeure s’imposait aux juges et aux parties, et ces derniers ne pouvaient plus se prévaloir des critères externes, légaux ou jurisprudentiels.
La définition des parties était : « un cas de force majeure se réfère à un évènement au-delà du contrôle raisonnable de la partie qui l’invoque, qu’elle n’aurait pu éviter ou contourner raisonnablement en respectant les bonnes pratiques couramment utilisées dans le secteur, et qui empêche la partie affectée de remplir ses obligations (…) »
La résiliation du bail pour force majeure : possible ou non ?
Elle figure parmi les causes de résiliation anticipée du bail commercial.
1. Modalités et démarches
La résiliation du contrat par la force majeure résulte d’un obstacle définitif de l’exécution du contrat. Le débiteur est exonéré en totalité de ses obligations et le contrat est résolu de plein droit dans les conditions prévues aux articles 1351 et 1351-1 du Code Civil. L’empêchement temporaire n’entraine que la suspension de l’exécution. À moins que l’empêchement ou son prolongement dans le temps ne justifie la résolution.
Comme les parties ont la possibilité de convenir par contrat concernant la force majeure, l’intervention du juge n’est pas nécessairement requise, elle peut être invoquée dans un litige comme elle peut l’être directement devant la partie cocontractante.
2. Quelles conséquences pour le bailleur et le locataire ?
La force majeure produit un effet exonératoire en empêchant d’engager la responsabilité du débiteur qui l’invoque.
Pour le bailleur :
La force majeure peut l’exonérer du paiement de l’indemnité d’éviction qu’il doit au locataire à la fin du bail. Tel est le cas par exemple en cas de destruction ou d’incendie qui cause la perte totale ou partielle de l’immeuble qui justifierait la rupture du contrat selon les termes de l’article 1722 du Code civil. La Cour de cassation dans un arrêt du 29 juin 2011 s’est prononcée sur cette exonération de payer l’indemnité d’éviction
et a admis sa conformité avec les règles internationales. En l’espèce, il s’agissait d’un cas fortuit. Mais, il ne s’agit plus que d’un simple détail, car la cour ne fait plus la différence avec la force majeure en ayant mis de côté son caractère extérieur.
Pour le locataire :
La force majeure vise le plus souvent à le faire échapper au paiement des loyers. Le cas le plus souvent invoqué, c’est l’impossibilité d’user des locaux que le locataire assimile à la perte de la chose louée. Si la force majeure est établie, le locataire sera exonéré de ses obligations. Par contre, aucun paiement de dommage et intérêts n’est exigible dans ce cas.
3. Exemples de résiliation du bail commercial pour force majeure
En ce qui concerne la jurisprudence, le juge se montre très réticent à admettre la force majeure pour résilier les baux commerciaux. Cela est dû à la nature du contrat qui consiste en un paiement de somme d’argent. La force majeure est plus utilisée pour justifier un retard de paiement du loyer que d’une cause d’exonération. Sauf s’il y a impossibilité de poursuivre le contrat. C’est durant la pandémie du Covid 19 que le cas a le plus fait rage.
Beaucoup de locataires ont invoqué la force majeure pour échapper au paiement du loyer à la suite de restrictions administratives. Avec les arrêts du 30 juin 2022, la Cour de cassation a statué une bonne fois pour toutes que cela ne constituait pas un cas de force majeure. Le fait que l’usage du bien soit rendu plus difficile et que le paiement du loyer devienne une tâche plus onéreuse ne peut être assimilé à un cas de force majeure pour résilier un contrat de bail.
En résumé, la force majeure, définie comme un événement imprévisible, irrésistible et extérieur, joue un rôle crucial dans les contrats, notamment dans la résiliation des baux commerciaux. N’hésitez pas à consulter des experts juridiques.